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赵建:不要浪费这一次房地产“大变局”
信息来源:本站 ‖ 发稿作者:管理员 ‖ 发布时间:2022年09月03日 ‖ 查看1044次
历史上第一次,在经济下行周期房地产不仅没有扛起稳增长的大任,反而成为经济的拖累。当前房地产问题仍然在发酵中,房价下跌、成交萎缩、楼房烂尾、银行坏账、断贷断供以及地方政府财政严重吃紧等问题,或许才刚刚开始。
问题已经发生,时间不能倒流。在既有的初始条件下,
不要
浪费这一次房地产“大变局”,
当务之急做的事情有两个
:一是稳住大局
,可由中央统一安排各地发行房地产不良资产收购专项债,做“最后买房人”回购烂尾楼等不良资产,让风险处于可控范围之内,不能让其引发巨大的系统性风险,从而影响国家的金融与经济安全;
二是借着机会抓紧推动房地产转型
,降低中国经济对房地产的过度依赖,顺势促进房地产的规范化经营和中国经济的高质量发展。因为房地产仍然是中国经济的国民支柱行业,但发展的模式一定要改变,
过去那种“高土地流转+高债务密度”模式显然已经不可持续
。
客观来看,我们一直强调的“房住不炒”,
是一种理想状态
。在中国当前处于金融和货币深化阶段,让房地产不具有金融投资和财富储藏功能,在现阶段是不现实的。只要房地产有金融属性,某种程度的投资甚至“炒房”就在所难免。而且就像炒股一样,很难区分购置房产是为了住还是为了“炒”(2018年官方曾主张过“股投不炒”,结果造成了一定程度的流动性危机)。大部分时候这两种属性是联系在一起的。就像只让货币具有交易功能而不具有价值贮藏功能一样,让天然具有抵押品属性和金融属性的房子不能投资,都是不现实的
。
另外,对中国的房地产来说具有的最大的一部分,并非是金融属性
,而是财政属性
。当房地产发生危机的时候,肯定会引发地方财政危机。房地产转型的根本是地方财税体制的转型。一旦土地财政落幕,地方政府必须大幅节约开支、精兵简政、转岗下岗等改革措施以继续维持预算平衡;但大多数时候,基层政府为了弥补财政缺口向实体经济加征税费,这会严重的激化社会矛盾而影响稳定。关于这一点要有清醒的认识。
房地产有史以来第一次成为经济增长的拖累
进入以“后城市化”为主要表征之一的“后发展时代”,房地产成为经济社会的主要矛盾。
一方面
,居民的城市权利和财富,地方政府的收入,银行的信用,广义货币发行的基础等都
高度依赖房地产
,
另一方面房地产价格大幅上涨引发了种种深层次问题
,不仅大幅提高了要素成本和债务风险,对制造业产生强烈的挤出效应,
还将越来越多的年轻人排斥在婚姻市场之外
。
房地产的这种天使与魔鬼于一身的混合属性,让政策层一度进退两难、前后失据。
若加强治理整顿,则很容易刺破房地产泡沫
,导致产生日本那样二十多年的大衰退;
若再不治理,任其泡沫与债务膨胀,很容易引发更大的社会矛盾和金融危机
。在这种情况下,
中央构建了“房住不炒”的权威话语体系
,企图以回归住房本源,弱化房地产金融属性的方法处理好这个主要矛盾,然而到“三条红线”之前,治理效果并不明显。
“三条红线”从根本上并非治理房地产
,因为如果针对的是房价过高,那应该在供给侧鼓励房企多造房子以平抑房价
。“三条红线”根本上是治理过高的债务,同时倒逼房地产释放库存以稳定房价
。但是没想到的是,房企的资产负债表如此脆弱,也没想到债务和信用的“多米诺骨牌效应”。迄今为止,几乎所有的民企房企陷入了偿付危机,烂尾楼遍地,预售资金亏空,带来的不仅是金融风险,还有更深层次的社会信用和稳定问题。
尤为
严重的问题是财政
。这个我已经多次撰文提醒。由于地方政府长期依赖土地财政卖地和发债,在“三条红线”的去杠杆效应发酵后,地方政府的财政毫不夸张的说也陷入一场危机。这导致,一场从供给侧去债务化、去金融化的房地产治理运动,演变成了一场从供给侧去财政化,从需求侧居民去财富化的财政财富体系大变迁。若将这几大属性剥离,只剩下房地产的建筑和物理空间功能,住房将面临着一次巨大的重定价。
房价下跌,正在考验中国经济发展治理的成色。
然而在一个现代经济体中,房产天然具有金融属性,通过“房住不炒”将房地产的金融属性、投机属性“清零”,那是基本做不到也是没必要的。对中国来说,
在还没有更好的权益资产成为居民财富的核心资产之前,房地产仍然承载着居民财富保值增值的主要责任
。另外,我们尤其不能忽视在经济下行期房地产的保障功能,
即一个家庭遇到大额现金需求的时候,以前在正常形势下是可以卖房变现来解决的
。还有在快速的老龄化形势下,越来越多的老年人希望通过卖房变现为自己的养老做现金准备。在今年这种情况下,这些几乎都不可能。
可以看到,最近一年房地产最稳定的,恰恰却是金融属性比较强的核心一线城市。二三四线城市房产现在面临着极其大的压力。
房地产金融属性弱化后,储蓄过剩的问题将更加严重。中国的储蓄率世界名列前茅,这么多的储蓄如何转化为投资,在制造业已经产生过剩的情况下,产能只能向高速城市化中的房地产转移(中国制造业产过去主要由出口消化,次贷危机后已经消化不了)。另外,资本市场没有在后发展时代相应崛起,以替代债务过度累积的信用市场,无法像房地产那样承载起居民储蓄向投资转化的任务。
社融与M2的增速剪刀差不断扩大
当前房地产处于史无前例的深度调整状态,
中国经济也在没有房地产这个最大引擎的情况下“空转”了近一年
。从我的观察和判断来看,房地产引发的问题还没完全显现,未来半年可能将集中在以下三个领域出问题:
一是房地产企业的债务违约问题
,烂尾楼问题,预售资金的滥用问题等,当前还没有完全暴露和出清,接下来的半年压力可能继续增大。
二是地方政府土地流拍和底价转让
,造成财政持续紧张,集中偿付期下,相应的城投债和平台贷款质量恶化问题也会越来越大。
三是居民部门的资金链与现金流压力问题
。法拍房数量继续攀升,房产原本具有的变现能力大打折扣,严重削弱了居民的生活保障,尤其是严重打压了社会预期,让消费支出也会陷入低迷。
这次房地产大变局是前所未有的,
出现了极大的转型阵痛
,有些风险还在暴露中,很难说不会继续恶化。但事已至此,变局已经进入深水区,很多代价已经付出,那倒不如顺势推动转型,通过“危机—变革”的制度变迁动力学模式推动新旧动能转换,在中国经济产业去房地产化的同时实现可持续发展。当前可以借势推动两大领域的变革:
第一个是财政去土地化
,也就是让地方政府逐渐摆脱对土地财政的依赖,这是早晚的事情,长痛不如短痛。这需要地方政府:
一是节流
,精兵简政,做供给侧改革,大幅减少不必要的财政供养人员;
二是开源
,加大招商引资的力度
,通过产业培育良性税源
,这也需要中央地方的分税制做出新的利益分配。在当前房地产本身陷入低迷的状态下,不建议征收房地产税,
转型期的大额财政缺口还是要集中规范发行地方债
,这也恰好解决当前的资产荒问题。
第二个是土地去杠杆化
,改变过去预售制下的高速度流转+高债务密度模式,实现房地产的规范化、高质量发展。在房价不断高企,土地成本也断提高,利润率持续下降的情况下,房地产企业为了最大化的攫取利润,采取了快速流转模式。这种模式导致了两方面不好的后果,一是为了多拿地、快开发,借了过多的债务;二是缩短了工期,降低了房屋质量,增加了维权事件。这些都不是规范发展,通过这次大治理,顺势让房地产行业进入规范发展轨道,一些过去由于房价过高无法推行的创新产品,比如房地产REITs、资产证券化和以房养老产品等,现在或许是加快研发的时间窗口期。
总之,这次房地产“百年未有之大变局”,叠加世纪大疫情,正让中国经济、金融、社会面临前所未有的压力,但也加速了中国经济社会的转型。这个过程已经持续了一年多,现实给我们带来的启示是,中国经济的发展仍然离不开房地产,但过去那种模式一定无法持续。
因此我们不能浪费这一次房地产大变局带来的各种后果,借此机会推动房地产发展模式的转型
。只有房地产转型成功了,中国的高质量发展路径才有可能实现。
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